Sur le marché des placements, il existe de nombreux produits, dont la SCPI en direct et la SCPI en assurance-vie. Chacune de ces solutions de placement financier comporte des particularités distinctes, notamment leurs taux de rémunération. Avant de choisir l’une ou l’autre de ces solutions, il convient de bien les connaître.

La SCPI en direct : de quoi s’agit-il ?

La Société Civile de Placement Immobilier est un mécanisme financier permettant aux particuliers d’investir leurs épargnes. La SCPI collecte auprès d’investisseurs des fonds pour constituer un capital d’investissement. En contrepartie, les investisseurs reçoivent des parts comme retour sur investissement.

Les activités de cette Société Civile Immobilière sont rigoureusement encadrées par un dispositif juridique. Il s’agit de dispositions précisées par le Code Monétaire et Financier. L’objectif de ce dispositif légal est de protéger au mieux les épargnants.

Les investissements d’une SCPI sont exclusivement faits dans le secteur de l’immobilier. En se servant des capitaux réunis auprès des investisseurs, elle achète des immeubles qu’elle met en location. Lorsqu’elle perçoit les loyers, elle en retire les différents frais que sont :

• les frais de gestion
• les dépenses relatives à l’entretien de l’immeuble
• les impôts
• les différentes assurances, etc.

Après avoir retiré ces différents frais, la SCPI distribue les bénéfices nets à tous les investisseurs. Bien entendu, chacun d’eux reçoit des gains à la hauteur de ses parts dans la société. Participer à une SCPI en direct revient à acquérir directement des parts dans cette Société Civile de Placement Immobilier.

SCPI en assurance-vie : de quoi s’agit-il ?

Il s’agit d’un contrat d’investissement qui donne à un assuré, la possibilité d’avoir des revenus complémentaires. En effet, le capital constitué au moyen d’une SCPI en assurance-vie est retirable à tout moment. Dans le contrat, il est précisé le type de support choisi par l’assuré. Il s’agit soit du fonds en euros, soit des unités de compte. Le premier support est garanti par l’assureur tandis que les autres ne le sont pas.

Par ailleurs, c’est à l’assureur de définir l’unité de comptes qui doit figurer dans le contrat SCPI en assurance-vie. Les compagnies d’assurances décident souvent que l’unité de comptes soit un OPCVM. Il n’est pas rare d’avoir dans le contrat d’assurance-vie une Société Civile de Placement Immobilier en guise d’unité de comptes. Par conséquent, l’assuré peut acquérir des parts dans une SCPI par le biais de son contrat d’assurance-vie.

SCPI en direct vs SCPI en assurance-vie

La comparaison entre les deux produits d’investissement peut se faire sur plusieurs points. Le premier concerne les frais d’entrée. Dans une SCPI en direct, ils sont limités aux frais d’acquisition de parts. Ce n’est que sur les loyers que seront prélevés les frais connexes. Par contre, pour la SCPI en assurance-vie, les frais d’entrée sont de 1%. À cela s’ajoutent les frais de gestion qui sont également de 1%.

Le second point de comparaison des deux produits d’investissement concerne la fiscalité. Dans une SCPI en assurance-vie, il n’y a pas de fiscalité spécifique à cette unité de compte. Les revenus produits sont ajoutés à ceux produits par les autres supports contenus dans le contrat d’assurance-vie. Le seul revenu imposé est le bénéfice effectué après un rachat de parts. Il y a également un abattement de 4600 € lorsque la durée de vie du contrat excède 8 ans. Dans le cas d’une SCPI en direct, la fiscalité est à la fois foncière et sociale.

Le troisième point de comparaison entre ces deux produits financiers est le temps de conservation conseillé. Dans le cas d’une SCPI en assurance-vie, la jouissance des gains est rapide. Il est cependant conseillé de conserver ses parts pendant au moins 8 ans afin de ne pas subir les contraintes liées à la fiscalité. Dans le cas par contre d’une SCPI en direct, le délai de jouissance est de 5 mois minimum. Toutefois, l’investisseur peut céder ses parts à tout moment et être imposé uniquement sur les bénéfices de cession.

Il est également important de comparer ces deux modes d’investissement en tenant compte de leur rendement respectif. Dans le cas d’une SCPI en direct, les loyers déduits des frais de gestion sont entièrement versés aux investisseurs. Par contre, dans le cas d’une SCPI en assurance-vie, l’assureur retient une partie des revenus (au plus 15%). Ensuite, la compagnie retire les frais de gestion.

En bref, il n’est pas aisé de faire un choix entre ces deux types d’investissement puisque chacun des deux produits comporte des avantages et des inconvénients. En fin de compte, le choix de l’une ou l’autre de ces deux solutions dépend de la situation financière et des objectifs de l’investisseur.