Investir dans l’immobilier locatif permet de percevoir des revenus complémentaires, mais les loyers encaissés sont en principe soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cette fiscalité peut peser lourdement sur la rentabilité d’un investissement.

Pourtant, il existe plusieurs solutions légales pour réduire, voire supprimer l’imposition de ses revenus locatifs. Déduction des charges, déficit foncier, amortissement en LMNP ou nouveau dispositif Jeanbrun : ces mécanismes permettent, sous certaines conditions, de diminuer le montant des revenus imposables.

Comment fonctionne l’imposition des revenus locatifs ?

Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement immobilier sont soumis à une fiscalité qui dépend notamment du type de location et du régime d’imposition choisi.

La location nue et la location meublée obéissent à des règles fiscales différentes, avec des possibilités de déduction qui peuvent influencer le montant de l’impôt à payer.

Location nue ou meublée : deux fiscalités différentes

En location nue, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux existent :

• Le micro-foncier, accessible sous conditions lorsque les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, applique un abattement forfaitaire de 30 %.
• Le régime réel permet de déduire les charges effectivement supportées par le propriétaire, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou certains travaux.

En location meublée, les loyers relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant annuel de ses revenus, l’investisseur est affilié au régime micro-BIC, qui prévoit un abattement forfaitaire, ou au régime réel, qui permet notamment de déduire les charges et de pratiquer des amortissements.

En 2026, le régime micro-BIC s’applique pour les revenus locatifs annuels inférieurs à 83 600 €.

Quel impôt paie-t-on sur les loyers perçus ?

Les revenus locatifs imposables sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal.

À cet impôt s’ajoutent généralement des prélèvements sociaux. En 2026, leur taux est de 17,2 % pour les revenus fonciers issus d’une location nue et de 18,6 % pour les revenus de location meublée non professionnelle, lorsque ces derniers relèvent des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Toutefois, ces prélèvements sont calculés sur les revenus nets imposables, et non systématiquement sur l’intégralité des loyers encaissés. Le choix du régime fiscal peut donc considérablement réduire la somme à payer, voire permettre de neutraliser temporairement l’imposition des revenus locatifs.

Comment réduire ou supprimer l’impôt sur ses revenus locatifs ?

Plusieurs mécanismes fiscaux permettent de diminuer le montant des revenus locatifs soumis à l’impôt. Selon le type de location, les charges supportées et le dispositif choisi, il est possible de neutraliser cette imposition.

Choisir le régime réel pour déduire ses charges

Le régime réel d’imposition permet aux propriétaires bailleurs de déduire certaines dépenses directement de leurs revenus locatifs. Parmi les charges déductibles figurent notamment les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance, la taxe foncière et certains travaux d’entretien ou de réparation.

Si les charges déductibles sont équivalentes aux recettes locatives, le résultat fiscal peut être nul, ce qui permet de ne pas payer d’impôt sur ces revenus.

Utiliser le déficit foncier en location nue

En location nue, lorsque les charges déductibles dépassent les loyers encaissés, le propriétaire peut constater un déficit foncier. Ce mécanisme permet de neutraliser les revenus fonciers imposables et, sous certaines conditions, de réduire également l’imposition de ses autres revenus.

La fraction du déficit provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut notamment être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an en règle générale. Le surplus et la part liée aux intérêts d’emprunt peuvent être reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes, selon les règles applicables.

Profiter de l’amortissement avec le statut LMNP

Lorsqu’il relève du régime réel, le loueur en meublé peut déduire ses charges, mais également amortir la valeur du logement, hors terrain, ainsi que celle du mobilier.

L’amortissement consiste à répartir comptablement le coût de certains éléments sur plusieurs années. Il permet de diminuer le bénéfice locatif imposable sans entraîner une dépense équivalente chaque année.

Grâce à ce mécanisme, un investisseur peut ramener son bénéfice fiscal à zéro pendant plusieurs années. Les amortissements ne peuvent toutefois pas créer de déficit fiscal. Par ailleurs, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont en principe pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente.

Investir avec le dispositif Jeanbrun pour amortir un logement loué nu

Introduit par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, permet aux investisseurs de bénéficier d’un mécanisme d’amortissement dans le cadre d’une location nue.

Son fonctionnement repose sur un principe simple : déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition du logement des revenus fonciers imposables, en complément des charges fiscalement déductibles.

Ce dispositif d’investissement locatif concerne les logements neufs situés dans des immeubles collectifs, mais également les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation importants, représentant au moins 30 % de la valeur du bien.

Pour en bénéficier, le propriétaire doit notamment s’engager à louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant au moins neuf ans, tout en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires prévus par le dispositif.

Peut-on réellement percevoir des loyers sans payer d’impôt ?

Oui, il est possible de percevoir des revenus locatifs sans payer d’impôt sur ces loyers, à condition de bénéficier d’un régime fiscal permettant de ramener le revenu imposable à zéro.

C’est notamment le cas lorsque les charges déductibles absorbent l’intégralité des loyers perçus ou lorsque les amortissements autorisés.

Toutefois, cette absence d’imposition n’est pas systématique et peut être temporaire. Elle dépend du montant des loyers, des dépenses engagées et des règles propres à chaque régime fiscal.