Pour les membres d’une même famille qui souhaitent entreprendre ensemble dans l’immobilier, la SCI et la SARL familiales sont les formes juridiques les plus appropriées. Elles permettent aux associés d’agrandir, de gérer, et de transmettre plus facilement leur patrimoine. Malgré leurs nombreux points communs, la SCI et la SARL familiales présentent de nombreuses différences. Laquelle faut-il choisir ? Et pour quelles raisons ?

La gestion d’une SCI en famille

La société civile immobilière familiale est une entreprise créée par les membres d’une même famille. Pour éviter d’éventuels conflits, les associés se concertent pour désigner un gérant ou plusieurs dirigeants. Ceux-ci auront alors pour rôle d’assurer la gestion du patrimoine immobilier au quotidien. Ce type d’entreprise est généralement préconisé dans le cadre d’une succession. Selon la nature de l’activité exercée, on distingue 4 types de sociétés civiles immobilières familiales. On peut citer la SCI :

• de gestion,
• de contribution-vente,
• d’attribution,
• de location.

Quelles que soient ses spécificités, la SCI n’est pas autorisée à effectuer une activité commerciale à titre principal. De ce fait, elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Il se peut toutefois que les associés soient amenés à s’acquitter de l’impôt sur les sociétés (IS). C’est notamment le cas lorsque la SCI propose de la location meublée, et que celle-ci génère plus de 10 % de son chiffre d’affaires. Dans ce genre de situation, il est indispensable de faire appel à un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier pour optimiser la fiscalité de l’entreprise. Généralement, le tarif d’un comptable pour une SCI est très abordable, aussi bien pour une PME que pour une grande société.

Les contours de la création d’une SARL familiale

La SARL familiale est une entreprise créée par des personnes qui entretiennent des liens familiaux. Il peut s’agir entre autres de parents et d’enfants, de frères et de sœurs, de conjoints, ou de grands-parents et petits-enfants. Au moment de la création de l’entreprise, les autorités compétentes se chargeront de vérifier l’existence des liens. La SARL familiale offre les mêmes avantages qu’une société à responsabilité limitée classique. L’apport personnel de chaque individu est pris en compte pour la répartition des bénéfices et l’attribution des dettes.

La SARL est une option très intéressante pour les proches qui souhaitent se constituer une source de revenus commune. À la différence de la SCI, elle peut exercer dans plusieurs domaines tels que :

• l’agriculture,
• l’artisanat,
• le commerce,
• l’industrie.

Toutefois, elle n’est pas autorisée à effectuer des activités libérales. En ce qui concerne son régime d’imposition, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. Elle peut toutefois opter pour l’IR au moment de sa constitution.

Comment se décider ?

Pour choisir entre une SARL familiale et une SCI de famille, il faut prendre en compte plusieurs facteurs.

Les contraintes administratives

La gestion d’une SARL familiale implique de nombreuses obligations, et plus particulièrement en matière de comptabilité. Les dirigeants doivent garantir :

• la tenue des livres comptables à caractère obligatoire : grand livre, livre journal, livre d’inventaire,
• l’audit légal des comptes dans des cas spécifiques,
• l’élaboration des comptes annuels : bilan comptable, compte de résultat, annexe légale.

La SCI familiale impose quant à elle peu de contraintes administratives à ses gérants.

La flexibilité et la protection

Comparativement à la SCI, la SARL de famille est une forme sociale très flexible. Elle offre aux entrepreneurs une certaine liberté au moment de la rédaction des statuts. Aussi, dans une SARL, la responsabilité des associés est limitée. Ces derniers sont responsables des dettes proportionnellement à leur apport au capital de l’entreprise.

L’importance du patrimoine

La SCI est la meilleure option pour les membres d’une même famille qui souhaitent investir ensemble dans l’immobilier. Par contre, pour des projets immobiliers plus grands, la SARL de famille est la solution la plus appropriée. Étant une société commerciale, elle favorise la mise en place de projets de vente et de location. C’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine important comme un complexe immobilier, et d’en tirer de véritables revenus.

La temporalité et la transmission de la société

Pour l’achat et la revente de biens immobiliers sur le court terme, la SARL de famille est une option intéressante. Par contre, pour ceux qui envisagent une activité de location sur le long terme, la SCI est davantage recommandée.

Au moment de la revente du bien immobilier, les associés d’une SARL peuvent bénéficier d’une exonération des plus-values s’il s’agit d’une activité de location meublée professionnelle (LMP). En cas d’activité de location meublée non professionnelle (LMNP), le régime appliqué est celui des plus-values immobilières des particuliers.