Comprendre le coût réel d’un prêt immobilier est essentiel pour quiconque souhaite acheter une propriété. De nombreux facteurs influencent ce coût au-delà du simple montant emprunté et du taux nominal. parcourons en détail les divers éléments qui impactent réellement le coût total de votre crédit immobilier.

Les composants principaux d’un prêt immobilier

Le capital emprunté

Le capital est la somme que vous empruntez auprès d’une banque ou d’un autre établissement financier pour financer l’achat de votre bien immobilier. Le montant exact dépend non seulement du prix du bien mais aussi de votre apport personnel. L’apport est la contribution initiale que vous faites à partir de vos économies, réduisant ainsi le montant à emprunter.

Les taux d’intérêt : fixe et variable

Le taux d’intérêt est le pourcentage appliqué au capital emprunté qui détermine le coût des intérêts que vous payerez. Il existe principalement deux types de taux : fixe et variable.

• Taux fixe : Ce taux reste constant tout au long de la durée du prêt. Avantage principal : stabilité des mensualités. En France nous avons la chance d’avoir une très grande majorité de crédits à taux fixe.
• Taux variable : Ce taux fluctue en fonction des indices de référence du marché financier. Bénéfice potentiel : réduction du coût total si les taux baissent.

Il existe de nombreux sites internet afin de réaliser des simulations en fonction d’un taux défini. Il est pas exemple possible de simuler une offre de prêt immo sur le site Empruntis.

Les frais associés au prêt

Frais de dossier

Lorsque vous soumettez une demande de prêt immobilier, l’établissement prêteur facture généralement des frais de dossier. Ces frais couvrent les coûts administratifs liés à l’étude et à l’approbation de votre demande. Ils peuvent varier d’une banque à l’autre et parfois être négociés.

Assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est souvent requise par les prêteurs pour couvrir les risques de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi. Le coût de cette assurance varie selon plusieurs facteurs tels que l’âge, la santé et la profession de l’emprunteur. Bien que cet élément augmente le coût global de votre prêt, il offre une sécurité financière appréciable.

Garanties et cautionnement

Pour se prémunir contre les impayés, les banques exigent des garanties comme l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers (PPD). Les frais d’inscription de ces garanties s’ajoutent au coût total de votre emprunt.

• Hypothèque : Cela implique des frais notariés et peut engendrer des coûts supplémentaires en cas de remboursement anticipé.
• PPD : Moins coûteux et n’entraînant pas de frais en cas de remboursement anticipé, mais applicable uniquement sur les biens immobiliers déjà construits.

Mensualités et amortissement

Calcul des mensualités

Les mensualités sont les paiements réguliers que vous effectuez pour rembourser votre prêt. Elles incluent une part de capital et de l’intérêt, plus éventuellement certains frais annexes. Utiliser un simulateur de crédit permet de visualiser comment ces éléments influencent le montant total dû chaque mois.

Amortissement du prêt

L’amortissement représente la portion du capital que vous remboursez avec chaque mensualité. Lors des premières années, la part des intérêts est plus élevée ; progressivement, elle diminue au profit du remboursement du capital. C’est ce qu’on appelle un « tableau d’amortissement ». Celui-ci permet de comprendre comment évolue le coût total au fil du temps.

Exemples pratiques de calcul du coût total

Prêt sur 20 ans au taux fixe

Supposons un prêt de 200 000 € sur 20 ans avec un taux fixe de 1,5%. En utilisant un simulateur de crédit, nous pouvons calculer les mensualités approximatives et le total des intérêts payés (sans prise en compte de l’assurance) :

• Montant emprunté : 200 000 €
• Taux fixe : 3%
• Durée : 20 ans (240 mois)
• Mensualité : environ 1 109 €
• Total des intérêts payés : environ 66 207 €

Impact des frais annexes sur le coût total

Coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur représente une part importante du coût total. À titre d’exemple, un taux d’assurance de 0,30% pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans ajoute environ 9 000 € supplémentaires au coût global.

Frais de garantie

Comme indiqué précédemment, les frais de garantie (hypothèque ou PPD) varient. Pour une hypothèque sur un bien de 200 000 €, comptez environ 2 500 €. Ces frais doivent être pris en compte dans le calcul du coût total.

Influence des aides et avantages fiscaux

PTZ (Prêt à Taux Zéro)

le PTZ est destiné aux primo-accédants sous conditions de ressources. Par exemple, pour une famille avec deux enfants souhaitant acheter dans une zone A, un PTZ de 60 000 € peut réduire significativement le coût total du projet immobilier.

Crédit d’impôt

Certains travaux éligibles réalisés dans votre nouvelle propriété peuvent ouvrir droit à des crédits d’impôt, réduisant ainsi le coût global de votre achat immobilier.