Dans le paysage de la location meublée non professionnelle (LMNP), nombreux sont les investisseurs qui se posent la question quant à l’obligation de faire appel à un comptable pour gérer leur activité. Le statut de LMNP offre de nombreux avantages fiscaux, mais amène également son lot d’obligations et de formalités administratives. Afin de répondre à cette interrogation, décryptons ensemble les éléments à prendre en compte en matière de comptabilité dans le cadre du statut LMNP.

L’imposition des revenus en LMNP : quel régime choisir ?

La première étape pour déterminer si la présence d’un comptable est indispensable concerne le choix du régime fiscal applicable à l’activité de LMNP. Deux options existent :

• Le régime micro-BIC : ce régime concerne les loueurs en meublé dont le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 72,600 € (au 1er janvier 2020). Les revenus imposables sont alors calculés en appliquant un abattement forfaitaire de 50 % qui couvre l’ensemble des charges professionnelles. Il n’est généralement pas demandé aux propriétaires de tenir une comptabilité précise sous ce régime, toutefois conserver les factures et justificatifs en cas de demande de l’administration fiscale est toujours recommandé.
• Le régime réel simplifié : ce régime s’applique aux loueurs dont le chiffre d’affaires dépasse les seuils du micro-BIC, ou qui ont décidé de basculer volontairement à ce régime. Il permet de déduire des revenus encaissés l’ensemble des charges réelles liées au bien immobilier (amortissements, intérêts d’emprunt, travaux…) ainsi que la provision pour grosses réparations. Dans ce cas, la tenue d’une comptabilité précise est impérative.

Le rôle du comptable dans la gestion d’un LMNP

La mission du comptable dans le cadre d’une activité de LMNP va bien au-delà de la simple saisie des écritures comptables. Son savoir-faire couvre plusieurs domaines essentiels :

1. Conseil en fiscalité : un expert-comptable spécialisé dans le secteur de la location meublée non professionnelle est en mesure d’orienter ses clients vers le régime adapté à leur situation et d’optimiser leur imposition.
2. Aide à la déclaration fiscale : le professionnel accompagne ses clients dans la réalisation de leurs obligations déclaratives auprès des administrations compétentes.
3. Gestion comptable et analytique : il veille à la tenue rigoureuse des comptes et au respect des normes comptables en vigueur, tout en fournissant des reportings périodiques sur la situation financière de son client.
4. Assistance en cas de contrôle fiscal : l’expert-comptable met son expertise au service de ses clients en leur fournissant un dossier argumenté et complet pour étayer leurs positions en cas de contrôle des autorités fiscales.

L’obligation de recours à un comptable en LMNP : mythe ou réalité ?

En réalité, aucun texte légal n’impose spécifiquement aux loueurs meublés non professionnels de recourir à un expert-comptable. Cependant, dans certaines situations, il peut s’avérer particulièrement judicieux de solliciter les compétences d’un spécialiste :

• Incertitude sur le régime fiscal : si l’investisseur ne sait pas quelle option choisir entre micro-BIC et réel simplifié, un conseil éclairé est recommandé.
• Complexité du dossier : lorsque plusieurs biens immobiliers sont en jeu, la gestion comptable peut rapidement s’avérer complexe et chronophage pour le propriétaire. Un accompagnement par un expert facilite alors grandement les démarches administratives et déclaratives.
• Niveau d’expertise insuffisant : sans une connaissance approfondie des règles fiscales et comptables, le risque de commettre des erreurs dans la gestion de son LMNP et lors des déclarations fiscales est loin d’être négligeable. L’intervention d’un comptable permet ainsi de sécuriser ses opérations financières.

Cas du régime réel simplifié

Il est important de rappeler qu’en optant pour le régime réel simplifié, la tenue d’une comptabilité précise et conforme aux règles en vigueur est de mise. Si rien n’oblige formellement à passer par un expert-comptable, il est très fortement conseillé de le faire pour les raisons évoquées précédemment (conseil fiscal, gestion des déclarations, etc.). Un suivi attentif de sa comptabilité est indispensable pour être en règle vis-à-vis de l’administration fiscale.

Cad du micro-BIC

Sous ce régime, même si la comptabilité requise est davantage simplifiée, recourir à un compte-tiers professionnel peut présenter des avantages non négligeables, notamment en matière de conseil fiscal et d’aide à la déclaration. Néanmoins, le besoin d’assistance se fait généralement moins ressentir que dans le cadre du réel simplifié.