La signature d’un compromis de vente est une étape décisive lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier. Mais il se peut que vous changiez d’avis après avoir signé ce document. Dans cette situation, il est essentiel de connaître les délais et les options qui s’offrent à vous pour vous rétracter ou renégocier les termes du contrat.

Promesse de vente et compromis de vente : quelles différences ?

Avant toute chose, il convient de distinguer les deux types de contrats préliminaires à la vente que sont la promesse de vente et le compromis de vente. Bien qu’ils soient souvent confondus, ces derniers présentent des différences notables :

1. La promesse de vente, également appelée « promesse unilatérale de vente », est un avant-contrat par lequel le propriétaire (ou « promettant ») s’engage à vendre son bien à un acheteur potentiel (ou « bénéficiaire ») selon des conditions préalablement établies, en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation. L’acheteur bénéficie alors d’une option d’achat qu’il peut lever dans un délai convenu, généralement compris entre 2 et 4 mois.
2. Le compromis de vente, aussi nommé « promesse synallagmatique » ou « contrat d’engagement réciproque », est un acte par lequel les deux parties, vendeur et acheteur, s’engagent l’une envers l’autre à conclure la vente d’un bien immobilier selon des conditions déterminées. Sauf conditions suspensives non réalisées, les deux parties sont tenues de respecter leur engagement.

Les différences entre ces deux contrats résident donc essentiellement dans le degré d’engagement de chaque partie : facultatif pour l’acheteur avec une promesse de vente, réciproquement contraignant pour les deux parties avec un compromis de vente. La rétractation après signature de l’un ou l’autre de ces contrats n’obéit pas aux mêmes règles ni aux mêmes délais.

Rétractation après signature d’une promesse de vente

Dans le cadre d’une promesse de vente, l’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’acte ou de la remise en main propre contre émargement ou récépissé. S’il souhaite se rétracter, il doit notifier sa décision au vendeur avant l’expiration de ce délai, sous peine de perdre son indemnité d’immobilisation.

Il convient de préciser que cette indemnité, qui représente souvent 5 % à 10 % du montant de la vente, sert à dédommager le vendeur pour le manque à gagner en cas de rétractation de l’acheteur. Elle est en principe récupérable par l’acheteur si les conditions suspensives prévues au contrat ne se réalisent pas (obtention d’un financement, obtention d’un permis de construire…).

Le rôle des conditions suspensives

Les conditions suspensives sont des éléments particuliers inscrits au sein de la promesse de vente et dont la réalisation dépend d’événements extérieurs. Leur non-réalisation entraîne la nullité ou la résolution automatique du contrat et permet à l’acheteur de récupérer son indemnité d’immobilisation.

Exemples de conditions suspensives :

• Obtention d’un prêt immobilier,
• Obtention d’un permis de construire,
• Non-préemption de la commune,
• Découverte d’une servitude ou d’une hypothèque sur le bien…

Il est donc important de bien vérifier que ces conditions figurent dans la promesse de vente avant de la signer.

Rétractation après signature d’un compromis de vente

Lorsqu’un compromis de vente est signé, les deux parties sont théoriquement engagées de manière irrévocable. Toutefois, la loi prévoit certaines situations exceptionnelles où il est possible de se rétracter sans encourir de pénalité :

• Le délai légal de rétractation : tout comme pour la promesse de vente, l’acheteur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours après notification du compromis de vente par lettre recommandée ou remise en main propre. Il doit signifier sa rétractation au vendeur dans ce délai et peut ainsi renoncer à l’achat sans avoir à justifier sa décision.
• Les conditions suspensives non réalisées : comme évoqué plus haut, si les conditions suspensives prévues au contrat ne se réalisent pas et que le délai imparti pour leur réalisation est dépassé, les deux parties peuvent se désengager du compromis de vente sans pénalité.

En dehors de ces cas particuliers, un acheteur qui se rétracte alors que le bien est sous compromis de vente peut-être contraint de verser des indemnités au vendeur, généralement à hauteur de 10 % du prix de vente.

Renégociation du compromis de vente

Si vous souhaitez modifier certains termes du compromis de vente après l’avoir signé, il convient de discuter avec le vendeur afin de trouver un terrain d’entente. Une telle démarche n’est possible qu’avec l’accord du vendeur, qui peut accepter ou refuser la renégociation. Dans tous les cas, une modification du compromis de vente requiert la rédaction d’un avenant signé par les deux parties.