Le calcul de la rentabilité d’un bien immobilier en location permet de mesurer l’intérêt de l’acheter pour faire du locatif. Il existe deux types de rentabilité : rentabilité brute et rentabilité nette.

La rentabilité brute ne vous permet pas d’évaluer la portée réelle de votre investissement, car trop éloignée de la réalité. Pour avoir une estimation complète, il faut toujours procéder au calcul de la rentabilité nette ou réelle de votre bien.

Nous vous proposons de découvrir dans ce billet comment calculer son rendement locatif. En général, il faut procéder par étapes.

Rentabilité brute (en %)

C’est la première étape pour estimer la valeur réelle de votre investissement. Le calcul est très simple. C’est le rapport entre le montant des loyers en une année et le coût réel du logement. Le montant de votre investissement initial doit prendre en compte les frais d’agence, les frais de notaire (7 %) et les travaux effectués sur le bien.

Concrètement, pour obtenir la rentabilité brute d’un appartement dont le prix de revient est de 150 000 €, et dont les loyers perçus sont de 1 000 € par mois, vous allez effectuer le calcul suivant : 100 X (12 X 1000)/ 150 000, soit 100 X (12 000 / 150 000) = 8 %.

Rentabilité nette avant impôts (en %)

Le calcul de la rentabilité nette s’effectue en tenant compte des charges et frais auxquels vous devez faire face en tant que promoteur immobilier.

La liste n’étant pas exhaustive, en voici un aperçu : frais d’entretien divers, frais de gestion du bien par une structure, vacances locatives, taxes foncières, frais de financement (assurance emprunteur, garanties, intérêts d’emprunt, etc.), assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, charges non récupérables auprès des locataires, travaux de copropriété, etc.

Pour estimer la rentabilité nette avant impôts de votre investissement locatif, il faut d’abord soustraire toutes ces charges du loyer annuel perçu et diviser le montant obtenu par le prix de revient de votre bien.

Ainsi, Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel — Charges et frais divers)/prix d’achat total] x 100. Pour avoir une estimation complète, il ne faudrait faire abstraction d’aucun frais. Dans ces conditions, la rentabilité nette est susceptible d’être inférieure à la rentabilité brute.

Rentabilité nette après impôts (en %)

C’est le taux le plus proche de la réalité, mais aussi le plus complexe à calculer puisqu’il dépend de la fiscalité du bailleur.

La base imposable correspond aux loyers nets de charges et d’intérêts. Ainsi, le montant de l’impôt est égal aux loyers nets de charges et d’intérêts X le taux marginal d’imposition (30 % pour la majorité des cadres).

Au final, la rentabilité nette après impôts = revenus nets d’impôts/investissement initial.

Pour calculer son rendement locatif simplement : cet outil